안녕하세요~ 충주 채움 부동산입니다!
지난 시간에는 매물 구하는 법과 임장할 때 주의할 점을 포스팅했는데요~
원룸 구할 때 주의할 점 2탄! (매물 구하는 법, 임장?, 임장할 때 꿀팁)
안녕하세요 충주 채움 부동산입니다!^^ 원룸 구할 때 주의할 점 1탄! 주택의 종류에 관한 내용 먼저 읽고 오시면 더 도움 되실 겁니다~ 원룸 구할 때 주의할 점 1탄 (다가구주택? 다세대주택? 주택
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오늘은 원룸 구할 때 주의할 점 3탄! 계약서 작성할 시 주의할 점과 우선변제권에 대하여 알아보겠습니다^^
▶ 특약사항과 주요 분쟁
특약은 계약서 작성 시 정말 중요한 부분입니다. 간혹 꼼꼼히 확인하지 않아 퇴거시 분쟁이 일어나는 경우가 있습니다.
특히나 중개사무소를 통하지 않고 개인간의 거래가 이루어질 경우 반드시 임대인과 임차인 상호 협의된 내용을 작성해야하니,
충분한 상의 후 계약을 진행하셔야합니다. 그렇지 않으면 많은 분쟁요소들이 우리를 위협하고 있습니다. 따라서 오늘은 이러한 분쟁들을 최대한 피하기 위한 꿀팁들을 전수해드리려고 합니다^^
[주된 분쟁의 소지]
- 옵션
부동산 계약서를 작성하실 때 특약사항란에 반드시 현재 갖추어진 옵션을 기재해주세요. 그리고 계약 전에 옵션 상태를 확인하고 사진이나 동영상으로 그 증거를 남겨주세요. 더하여 거주하다가 옵션에 문제가 생길 시 임대인에게 즉시 고지하셔야 합니다. 그렇지 않으면 누가 언제 문제를 일으켰는지 확인소재가 불분명해져 문제가 생길 수 있습니다. 그리고 임대계약을 진행할 때 대부분 원상복구 조항을 기재합니다. 그때 기준은 계약 당시가 될텐데요. 문제가 됐을 때, 사진이나 동영상으로 남긴 증거가 없다면 임대인(집주인), 임차인(세입자) 양측 모두 애매한 상황에 처하기 마련입니다. 현상태를 확인하는 것에 그치지 마시고 사진, 동영상으로 자료를 남기시길 권고드립니다.
-반려동물
반려동물을 기르기 위해선 반드시 양측 합의 해주세요! 반려동물로 인해 문제가 생겼는데 특약한 사항이 없다면 정말 골치아픕니다. 합의를 통해 반려동물을 기르기는 것을 허락 했다면, 특약사항에 반려동물로 인해 옵션이나 인테리어가 훼손될 경우 임차인이 배상하며, 퇴거시 동물전용 입주청소를 한다는 특약을 넣으시면 입주청소 비용이 더 발생하더라도 반려동물을 기르는 임차인분도, 건물을 빌려주는 임대인분도 모두 마음 편하게 지내실 수 있습니다. 반려동물을 기른다는 것은 그에 대한 책임이 반드시 따르는 행위라고 생각합니다. 미리 사고를 방지하여 마음 상하시는 일 없으시길 바랍니다.
-계약 만료 전 퇴거
계약기간 만료 전에 퇴거를 원한다면, 임차인은 새로운 임차인을 대체하고, 그로인해 발생하는 중개수수료를 임대인 대신 부담합니다. 그리고 만약 새로운 임차인 대체가 어려울 시 임대인은 통상적으로 2~3달치 차임(월세 및 관리비)을 보증금에서 공제하고 반환하는 특약을 작성하는 것을 추천드립니다.
-입주청소
입주청소 비용을 청구하는 경우에도 미리 금액을 특약사항에 적어주시면 분쟁을 방지할 수 있습니다.
[대항력과 확정일자 그리고 우선변제권]
대항력이란? 예를 들어 임차인(세입자)이 해당 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람 등에게 내가 계약한 당사자와의 임대차의 내용을 주장할 수 있는 즉, 제삼자에게 나의 임대차계약이 유효하다는 것을 보장해주는 법률상의 힘을 말합니다.
대항력의 발생시기는? '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.' 해당물건을 점유하며 전입신고를 받아야 '대항력'이 생깁니다. 그런데 여기서 다음날은 하루가 넘어가는 밤 12시 즉, 오전 12시를 의미합니다.
ex) 2023년 6월 22일 전입신고 → 2023년 6월 23일 오전 12:00 효력발생
확정일자란? 임대인과 임차인 사이에 임차보증금 액수를 사후 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다. 확정일자는 신청한 당일 부여받고 효력이 발생됩니다.
우선변제권이란? 우선변제권을 받게되면, 주택이 경매 또는 공매가 되었을 때 배당절차에 있어서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
우선변제권의 발생 시기는? 주택의 인도(점유)+주민등록(전입신고)+확정일자부여 세가지 조건을 모두 충족해야만 우선변제권의 효력이 발생합니다.
이때 주의할 점은, 집주인이 은행에 집을 담보로 근저당을 설정하게되면, 우선변제권의 효력이 바로 발생합니다.
| 신고 날짜 | 효력발생 | |
| 전입신고 | 2023년 6월 22일 | 2023년 6월 23일 오전 12:00 |
| 근저당권 설정 | 2023년 6월 22일 | 2023년 6월 22일 |
우선변제권은 점유+전입신고+확정일자 세가지를 조건이 모두 갖추어져야 효력이 발생하기 때문에, 같은 날 세가지 요건을 갖추었다 하여도 전입신고가 다음날 00시에 효력이 발생하기 때문에 최종적으로 다음날 00시에 우선변제권의 효력이 발생합니다. 그렇다면 만약 같은 날 집을 담보로 근저당권이 설정된다면, 은행의 우선변제권이 먼저 효력이 발생합니다.
그렇게되면, 만약 집이 경매로 넘어갔을 때, 나의 전세보증금보다 근저당권의 우선순위가 빨라 배당요구할 때 불리하게 적용될 가능성이 큽니다. 이런 사고를 미리 방지하기 위하여, 특약사항란에, '주택을 인도받은 임차인은 ----년 --월 --일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.' 라고 기재하는 것을 권고드립니다. 그렇게 해야 우선순위를 지킬 수 있습니다. 권고 수준이 아닌 반드시 기재하는 것을 추천드립니다.
오늘은 원룸 구할 때 주의할 점 3탄! 계약서 작성시 주요 분쟁을 막기 위한 특약사항과 전입신고, 확정일자 그리고 우선변제권에 대하여 알아봤습니다. 특약사항은 결국 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 합의로 작성하는 내용입니다. 제가 추천드린 내용 외에도 작성할 수 있는 사항은 많고, 추천드린 내용을 작성하지 않는 것도 자유입니다. 그래도 부동산 중개업에 종사하며, 사고를 미연에 방지하고 임대인과 임차인 모두 마음 상하는 일 없도록 일을 추진해가며 몸소 느낀 중요한 사항들을 정리해봤습니다. 참고하시면 좋겠습니다. 부족하지만 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 충주 채움 부동산입니다.
