안녕하세요 충주 채움 부동산입니다!
오늘은 사회 초년생, 직장인, 1인 가구 분들이 많이 거주하는 주거공간의 한 형태인
"원룸"에 대해서 알아 보려고 합니다.
우선 법률상으로 봤을 때 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 구분 됩니다!
그리고 다시
단독주택은 단독주택/다가구주택/다중주택/공관으로 나누어지고,
공동주택은 아파트/다세대주택/연립주택/기숙사로 나누어집니다.
대부분의 "원룸"은 단독주택 中 다가구주택 에 해당됩니다!
다가구주택의 법률상 정의는
다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수 (지하층 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것
3) 19세대 (대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
게다가 다가구주택의 경우에는 호수별 소유권이전이 불가능합니다. 우리가 흔히 말하는 원룸은 다가구 주택의 한 호에
대하여 전세 또는 월세로 임대차계약만 가능한 것이지 매매계약을 통해 소유권이전은 할 수 없고
주인은 1명(지분권자가 여러명이면 여러명)인 것입니다.
여기서 잠깐! 용어적으로 헷갈리 수 있는 다가구주택 VS 다세대주택 어떤 차이가 있을까요?
- 다가구주택: 바닥면적 합계 660㎡ 이하 & 3층 이하 & 19세대 이하 (예시: 원룸건물)
- 다세대주택: 바닥면적 합계 660㎡ 이하 & 4층 이하 (예시: 빌라)
법률상 정의에서 보자면 층수와 세대수에서 차이점을 볼 수 있고
다가구주택은 건물 전체 소유권자가 1명이지만 다세대주택은 호수별 소유권 이전이 가능합니다.
우리가 일상 생활에서 접할 수 있는 다가구주택은 원룸건물을 생각하시면 편하고,
다세대주택은 빌라건물을 생각하시면 편하겠습니다.
이러한 구분들이 중요한 이유를 설명드리겠습니다.
간혹 다가구주택을 빌라형식으로 지어서 법률상으로 다가구주택이지만 육안으로 봤을 때 빌라처럼 보여
부동산 거래를 할 때 피해를 보는 사례가 적지 않습니다.
다가구주택은 감정평가나 공시가격을 측정할 때 건물 전체를 감정하고 측정합니다.
때문에 전세 대출을 받는 조건이 조금 까다로워집니다.
* 전세보증보험에 가입한다고 가정해보겠습니다. *
(가입조건: 공시가격의 140%의 90% ≥ 전세보증금+선순위채권)
다가구주택 이라면?
18세대(원룸 10호 + 투룸 7호 + 쓰리룸 1호) 조건
공시가격 10억 /근저당권이 8억 건물에 전세 4천만원인 매물
전세보증보험을 든다고 했을 때
(*보증조건 및 최우선변제금은 상품, 지역마다 상이할 수 있음)
주택가격(개별주택 공시가격의 140%의 90%) - 선순위채권(방별 최우선변제금 포함)
= 12억6000만원 - (근저당 8억+ 최우선변제금 6억 7500만원) = - 2억 1500만원
계산 했을 때 남는 돈이 없어 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 뭔가 이상하다고 느끼셨죠?
맞습니다. 다가구주택의 선순위채권에는 호수별 최우선변제금이 아닌 방 개수별 최우선변제금을 뺍니다.
호수는 18개지만 방의 개수는 원룸10개 투룸 14개 쓰리룸 3개 로 총 27개 * 2500만원 (지방기준, 서울은 더 높습니다)으로 계산해야합니다. 때문에 다가구주택에 융자(근저당)까지 있는 건물이다?
전세보증보험 또는 LH전세임대는 상당히 어렵다 아니 불가능에 가깝다고 보시면 됩니다.
반면 다세대주택은 호수별로 감정평가를 하고 공시가격을 측정합니다.
만약 다세대주택 이라면?
*공시가격 1억, 근저당 8천만원이 있는 주택에 전세 4천만원인 매물
주택가격(공동주택 공시가격의 140%의 90%) - 선순위채권
= 1억 2600만원 - 8000만원 = 4600만원
"주택가격(공시가격의 140%의 90%)"이 "선순위채권+전세보증금" 보다 크기 때문에 전세보증보험 가입이 가능합니다.
다가구주택(원룸건물) 이라고 전세보증보험이나 LH전세임대가 모두 불가능한 것도 아니고
다세대주택(빌라건물) 이라고 전세보증보험이나 LH전세임대가 모두 가능한 것도 아닙니다.
권리분석을 진행해봐야 알 수 있습니다.
다만, 이렇게 복잡하게 권리분석을 하기 이전에 주택의 종류를 구분하고 간단한 정보(주택 공시가격, 융자액)를 통해
전세보증보험이나 전세임대가 불가능한지 파악할 수 있다면
시간낭비, 감정낭비 하지 않고, 내가 원하는 매물을 더욱 쉽게 찾을 수 있을 것입니다!
오늘은 "원룸 구할 때 주의할 점 1탄!"
주택의 종류를 구분하고 그로 인해 대처할 수 있는 상황에 대하여 간략하게 설명드렸습니다!
2탄에서 또 다른 내용으로 찾아뵙겠습니다. 충주 채움부동산이었습니다. 감사합니다^^
